최근 새 정부에서 부동산 세제를 상당 부분 손질했지만, 기대만큼 완화되지는 못하고 있다. 이러다 보니 마음 놓고 투자하는 것이 쉽지 않다. 이러한 세제의 불안정성은 부동산 경매 업계까지 불똥이 튀고 있다. 힘들게 낙찰받더라도 과중한 세금이 기다리기 때문이다. 취득세는 물론이고, 보유나 임대, 그리고 처분 단계에서도 세금이 줄줄이 발생해 수익률을 떨어뜨리고 있는 게 현실이다. 이 책은 이러한 상황에서 주로 일반인들이 경매나 매매 등을 통해 투자할 때 발생하는 다양한 세금 문제를 해결하기 위해 기획되었다. 실제 경매에 참여하면서 내는 취득세부터 이를 처분할 때까지 발생하는 세금은 매우 다양하지만 이에 대한 가이드북이 없고, 또한 부동산 매매업 등에 대한 최신 세무 정보가 필요한 사람들이 있기 때문이다.
부동산 투자자에게 꼭 필요한 세무 문제를 모두 다룬 이 책은 경매 투자자의 관점에서 취득세와 보유세, 그리고 임대소득세와 양도소득세를 살펴본다. 또한, 수익률에 직접 관련된 양도소득세 절세방법을 별도로 정리했다. 중후반부에는 부동산 매매업에 대한 장단점은 물론, 주택이나 토지 등과 관련한 매매업에 대한 신고 방법을 정리했다. 마지막으로 매매사업자와의 거주주택에 대한 비과세 적용법 등을 심도 있게 다루었다. 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제를 해결해주는 이 책을 통해 현명한 절세전략을 수립하자.
1. 수익률을 결정하는 양도세 구조부터 확인하라54
2. 필요경비를 활용하라58
3. 합산과세의 위험성을 정복하라68
4. 양도세 중과세를 정복하라73
5. 부동산 양도 시에는 부가가치세를 정복하라78
6. 부동산 매매업에 정통하라83
심층분석 양도세 중과세 폐지에 따른 그 영향89
제3장 부동산 매매업의 장점과 단점
1. 부동산 매매업은 무엇을 의미할까?94
2. 부동산 매매업의 장점100
3. 부동산 매매업의 단점105
심층분석 1 사업소득과 양도소득의 구분110
심층분석 2 부동산 매매업 세금 어떻게 관리해야 할까?117
제4장 부동산 매매업의 세제에 대한 기초상식
1. 부동산 매매업과 세금체계122
2. 부동산 매매사업자의 부동산 양도에 따른 쟁점들126
3. 부동산 매매사업자의 비교과세제도에 관한 모든 것131
4. 양도세율 적용법과 비교과세의 관계137
5. 양도세 중과세 판단과 비교과세제도의 관계141
심층분석 1 부동산 매매업 소득세 신고 방법146
심층분석 2 종합과세와 분류과세의 이해149
제5장 부동산 매매업과 사업자등록 그리고 각종 세금신고법
1. 부동산 매매업의 부가가치세 과세 및 면세 판단156
2. 부동산 매매업 사업자등록 신청하기163
3. 사업장현황신고(면세사업자)173
4. 부가가치세신고(일반과세자)177
5. 종합소득세 신고(모든 매매사업자)182
제6장 실전 부동산 매매업 종합소득세 신고요령
1. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세 대상이 아닌 경우)194
2. 주택 매매차익 예정신고와 확정신고(비교과세가 적용되는 경우)201
3. 토지 매매차익 예정신고와 종합소득세 신고208
4. 건물(상가, 오피스텔) 신축 매매업과 매매차익 신고214
심층분석 주택 매매업 종합소득세 절세포인트219
제7장 사업자의 장부처리법(장부 미작성에 따른 경비율 적용법 포함)
1. 장부의 종류와 작성 의무226
2. 장부 작성 시 필요경비처리법232
3. 장부 미작성 시 소득금액 파악법(단순경비율 대 기준경비율)239
4. 실전 종합소득세 신고(종합)246
심층분석 부동산업 관련 단순경비율과 기준경비율 적용법251
1. 매매사업자의 보유 주택 수와 세무상 쟁점들292
2. 사업자의 거주 주택은 어떤 조건하에 비과세가 적용되는가?294
3. 매매사업자의 거주 주택도 최종 1주택 비과세 보유기간이 재계산되는가?299
4. 85㎡ 초과 주택을 양도소득으로 신고하면 이를 인정할까?303
5. 매매업을 폐지하거나 사업용 주택을 거주 주택으로 전환한 경우의 과세방식308
부록 개인 대 매매사업자 대 법인의 선택
1. 양도소득 대 종합소득 대 법인소득의 장단점 비교316
2. 주택 매매업의 개인 대 법인의 선택320
3. 토지 매매업의 개인 대 법인의 선택325
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